Supermarkt in der Ortsmitte Wörthsee

Für den Bau des Nahversorgers konnten wir den Vorarlberger Architekten Prof. Hermann Kaufmann gewinnen, der sich im Holzbau einen Namen gemacht hat. Er plant den Markt vorwiegend in Holzbauweise mit sogenannten „Starterwohnungen“ im Obergeschoss.

Der Gemeinderat begrüßt ausdrücklich, dass die Bodenversiegelung, die mit dem Neubau des Marktes einhergeht, durch den Wohnungsbau sinnvoll ergänzt wird. Das ISEK wurde unter einer Bürgerbeteiligung erarbeitet und 2019 vom Gemeinderat verabschiedet. Ziel war und ist es, einen Vollsortimenter in der Nähe des Ortskerns anzusiedeln, um eine ausreichende Nahversorgung der Bürger mit kurzen und auch barrierefreien Wegen zu garantieren.

Der Markt wird ein Vollsortimenter auf verringerter Grundfläche. Die Verkaufsfläche wird bei ca. 900 m² liegen. Direkt an diese angeschlossen, befindet sich im Westen ein Backshop mit Café, sowie im Osten Lager und Nebenräume.
Der Markt ist sowohl von der Kuckuckstraße als auch vom nördlichen Planungsgebiet der WOGENO barrierefrei erreichbar.

Nachhaltigkeit und Naturschutz

Der Supermarkt wird vorwiegend in Holzbauweise errichtet. Das Dach wird begrünt werden und mit einer Solaranlage versehen, zudem werden der Markt und die Wohnungen ausschließlich mit Biogas versorgt. Später ist der Anschluss an ein Nahwärmenetz der Gemeinde problemlos möglich.

Durch den geplanten Lebensmittelmarkt mit Wohnen im 1. Obergeschoss und der nördlichen genossenschaftlichen Bebauung von ca. 60 Wohnungen muss ein Eingriff von ca. 2.000 m² in den Buchenwald nördlich der Straße Zum Kuckucksheim erfolgen. Hiervon entfallen ca. 590 m² auf die Erschließung der genossenschaftlichen Wohnungsbauten am Teilsrain.

Für den naturschutzfachlichen und waldrechtlichen Ausgleich wird am „Ziegelstadel“ auf gut 2.943 m² Fläche ein neuer, standortgerechter Buchenwald angepflanzt und naturnah entwickelt. Hierzu werden in Abstimmung mit dem zuständigen Revierförster 950 Stück Rotbuchen, truppweise beigemischt je 50 Stück Elsbeere, Vogelkirsche und Winterlinde sowie im Süden je 100 Stück Stieleichen und Spitzahorn gepflanzt. Zusätzlich wird auf einem Grundstück mit einer Größe von 2.943 m² östlich des Günteringerfeldbachs und südlich von Steinebach die früher intensive landwirtschaftliche Nutzung in artenreiches Extensivgrünland umgewandelt. Insgesamt wird somit eine ökologisch hochwertige Ausgleichsfläche von 5.886 m² geschaffen. Die Umsetzung wird durch das Büro Terrabiota begleitet und von der unteren Naturschutzbehörde Starnberg überwacht.

Die vollständige Untersuchung kann auf der Website der Gemeinde eingesehen werden. 

​Gemeinde Wörthsee


 

Aktuelle Planung

Wohnungen zur Miete


Es werden 21 Wohnungen mit einer Fläche von ca. 28 qm bis ca. 63 qm angeboten. Es handelt sich hierbei um sogenannte „Starterwohnungen“, die jungen Menschen und Familien den Start in ein eigenständiges Leben ermöglichen sollen. Bei der Vermietung der Wohnungen swird tets darauf geachtet werden, dass bei keiner der ca. 28 qm großen Wohnungen die Monatskaltmiete mehr als 400 EUR beträgt.

Die Wohnungen werden in einem Vorvermietungszeitraum von 4 Wochen nur Wörthseer Gemeindebürgern zur Miete angeboten. Interessenten können sich registrieren lassen.

Ich habe Interesse

Mögliche Supermarktbetreiber

Es gibt Interessenbekundungen von mehreren Supermarktbetreibern, darunter die Rewe, Feneberg und die EDEKA.
Bei der Auswahl des Backshopbetreibers wird großen Wert darauf gelegt, dass ein regionaler Bäcker die Filiale betreibt. Hier haben wir unter anderen bei der Bäckerei Kasprowicz angefragt.

„Die Firma Feneberg verfolgt den Standort und die Entwicklung in Wörthsee seit vielen Jahren und ist bereits seit Langem mit den Projektentwicklern und der Gemeinde im Gespräch. Als Lebensmitteleinzelhändler mit Firmensitz in Kempten/Allgäu ist es unser erstes Anliegen, die Nahversorgung in unserer Region und speziell in der Ortsmitte von Wörthsee aktiv mitzugestalten.“

// Feneberg Lebensmittel GmbH aus Kempten


„Bereits seit vielen Jahren leistet die EDEKA Genossenschaft mit dem engagierten Kaufmann Günl einen wichtigen Beitrag für die Nahversorgung in Wörthsee. Mit der Umsetzung eines weiteren Versorgungsstandorts in der Ortsmitte geht die Gemeinde aus unserer Sicht einen sinnvollen Schritt zur nachhaltigen Verbesserung und Sicherung der Nahversorgung vor Ort. Wir erachten Planung und Standort als äußerst zukunftsfähig, weshalb wir großes Interesse haben, unser Engagement in Wörthsee auszuweiten."

// EDEKA Südbayern Handels Stiftung & Co. KG aus München


 

„Lässt sich ein Supermarkt in ein innerörtliches Wohngebiet überhaupt integrieren?

Entgegen der verbreiteten Herangehensweise Gewerbe und Wohnen möglichst zu trennen, werden bei diesem Projekt beide Nutzungen in einem Gebäude vereint. Möglich wird dies, indem übliche Störfaktoren von Gewerbebauten wie Lärmbelästigung oder eine rein auf den Zweck orientierte Gestaltung durch Maßnahmen wie eine voll eingehauste Anlieferungszone, wertige Materialien und störungsfreie organisatorische Abläufe bestmöglich vermieden werden. Als Teil des Wörthseer Entwicklungsgebiets am Teilsrain besetzt der Markt ein Grundstück in südlicher Randlage, das aufgrund seines ausgeprägten Gefälles und der Beschattungssituation durch den angrenzenden Wald für die neue Wohnbebauung wenig attraktiv ist. Durch das Ausnutzen der gegebenen Topographie kann der Markt auf der von der Nachbarschaft abgewandten Seite ebenerdig erschlossen werden, er selbst wirkt dabei als Schallschutzbarriere.
Das Wohngeschoss im OG kragt dreiseitig aus und staffelt sich im Norden zurück. Auf diese Weise wird der Baukörper gegliedert und orientiert sich an ortsüblichen Gebäudehöhen. ‚Starterappartements‘ und Zweizimmerwohnungen bieten ein Angebot an günstigem Wohnraum beispielsweise für Auszubildende, Studierende oder Angestellte in sozialen Berufen oder der Gastronomie.

In seiner Gestaltung ist das Gebäude bewusst unaufgeregt gehalten - die Marktfassade ist mit einer feinen Lattung aus Naturholz verschalt, in die ein Oberlichtband integriert ist. Das Obergeschoß ist geprägt von dem Rhythmus der sich wiederholenden Wohntypologie und den vorgelagerten Dachterrassen. Holz in natürlicher Vergrauung, wie es die Landschaft mit seien wunderbaren Zweckbauten prägt, ist hier entscheidendes Mittel der Gestaltung.

Das Holz, welches in der Fassade und der Gebäudekonstruktion verbaut wird, speichert
380 Tonnen CO2 . Das kompensiert 2,9 Mio Fahrkilometer mit einem Mittelklassewagen oder etwa 45.000 Fahrten von Wörthsee nach München und wieder zurück.

Die üblicherweise banale Bautypologie eines Lebensmittelmarktes erfährt durch die Ergänzung mit der Wohnnutzung eine Aufwertung - fast noch wichtiger - der Landverbrauch wird entscheidend minimiert. Zusätzlich entstehen Synergien wie Energieeinsparungen durch die größere Kompaktheit des Gebäudes oder auch die Möglichkeit, Abwärme des Marktes ganzheitlich zu nutzten.

Im Gesamten gesehen ergänzen sich die beiden Nutzungen in ihrer Mischung und profitieren voneinander. Was sich innerhalb eines Gebäudes gegenseitig stärkt, wird auch das bestehende und zukünftig erweiterte Quartier positiv beeinflussen.“

// HKS Architekten aus München


 

„Unser Ingenieurbüro Weisser aus Bad Aibling ist Teil eines interdisziplinären Planungsteams, das für den Supermarkt in Wörthsee und die geplanten Wohnungen tätig ist.

Zusammen mit den Kollegen von Terrabiota Landschaftsarchitekten & Stadtplaner und TSC aus München betreuen wir die Erschließung, die Verkehrsplanung, die Freiflächengestaltung, die Niederschlagswasserbeseitigung und einiges mehr.
Es ist ein tolles Projekt, bei dem engagiert und fachübergreifend gearbeitet wird. Wir für unseren Teil können sagen, dass eine verkehrliche Erschließung geplant ist, die allen Ansprüchen Rechnung trägt, Leistungsfähigkeit und Barrierefreiheit sind oberste Prinzipien.
Die Niederschlagswasserbeseitigung ist gelöst und mittlerweile wasserrechtlich geklärt. Es ist eine attraktive und umweltgerechte Freiflächengestaltung vorgesehen, die höchsten Ansprüchen gerecht wird.
Wir freuen uns auf das weitere Projekt.“

// Ingenieurbüro Weisser mit den Büros Terrabiota Landschaftsarchitekten & Stadtplaner und TSC


 

Verträglichkeitsuntersuchung CIMA


Ein wichtiges Ziel jeder Gemeinde ist es, für ihre Bürger eine möglichst gute wohnortnahe Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs, v.a. mit Lebensmitteln, zu gewährleisten. Lebensmitteleinkäufe sollen auch zu Fuß erledigt werden können, sodass man nicht zwingend auf Einkaufsfahrten mit dem Pkw angewiesen ist. Zu diesem Thema wurde in Wörthsee im Jahr 2015 ein Nahversorgungskonzept erstellt. Das Ergebnis: die wohnortnahe Versorgung mit Lebensmitteln weist u.a. auch aufgrund der Schließung des Tengelmanns 2013 Defizite auf; der einzige Supermarkt (Edeka in Waldbrunn) ist für einen Großteil der Bewohner nicht fußläufig erreichbar. U.a. vor dem Hintergrund des demographischen Wandels ist dies keine gute Situation. Die Empfehlung lautete: ein weiterer Supermarkt sollte im bevölkerungsreichsten Ortsteil Steinebach angesiedelt werden.

Im Rahmen des B-Plan-Verfahrens muss eine Verträglichkeitsuntersuchung durchgeführt werden, um zu prüfen, ob durch einen neuen Supermarkt negative Auswirkungen auf die Ortsmitte und die Nahversorgungsstrukturen in Wörthsee sowie im Umland zu erwarten sind. Die wesentliche Frage, die ein solches Gutachten beantworten soll, war in Wörthsee demnach: Wird sich durch die geplante Ansiedlung eines Supermarktes in Steinebach die Versorgungssituation insgesamt verbessern oder verschlechtern? Diese Frage konnte aus gutachterlicher Sicht eindeutig mit einer Verbesserung beantwortet werden. Sowohl das sorgfältig erarbeitete Gutachten als auch das konkrete Interesse verschiedener Betreiber zeigt, dass ein rentabler Lebensmittelmarkt betrieben werden kann.

Der Vorhabenstandort Kuckuckstraße/Am Teilsrain befindet sich im zentral gelegenen Siedlungsschwerpunkt Steinebach. Das Umfeld ist von Wohnnutzung geprägt, sodass der Standort von einem größeren Teil der Bevölkerung im Ortsteil fußläufig/per Fahrrad erreicht werden kann. Dem Planvorhaben würde somit eine umfassende Nahversorgungsfunktion zukommen. Insgesamt, aber v.a. für Bewohner ohne Pkw und die ältere Bevölkerung mit eingeschränkter Mobilität, würde sich die wohnortnahe Grundversorgung dadurch erheblich verbessern.

Nicht viele Gemeinden haben die Chance ein für viele Bevölkerungsgruppen gut erreichbares und modernes Nahversorgungsangebot in zentraler Lage anzusiedeln. Häufig sind Lebensmittelmärkte in Gewerbegebieten oder Randlagen die Folge. Meist scheitert es an fehlenden Flächen in der Ortsmitte oder an nicht vorhandenem Interesse von Betreibern. Leider konnten in Wörthsee alternative Angebote wie der Dorfladen oder auch andere Betriebe in den Ortsteilen nicht ausreichend Umsatz für ein wirtschaftliches Überleben erreichen. Nun aber hat Wörthsee die große Chance, die seit der Tengelmann-Aufgabe klaffende Lücke zu schließen und die Nahversorgung in zentraler Lage mit der Ansiedlung eines modernen und attraktiven Lebensmittelsupermarktes wieder nachhaltig zu stärken.

​Stellungnahme zur Verträglichkeitsuntersuchung


 

Schall & Verkehr


Für das Bebauungsplanverfahren wurden ein ausführliches Schallgutachten sowie zwei Verkehrsgutachten angefertigt. Die Gutachten können auf der Website der Gemeinde eingesehen werden.

Gemeinde Wörthsee
 

Auf dem Planungsgebiet werden alle Schallkennwerte für ein Sondergebiet eingehalten. Auch für die nachbarschaftliche Bebauung werden alle Immissionsrichtwerte für ein allgemeinstes Wohngebiet eingehalten bzw. deutlich unterschritten.

Im Bebauungsplan sind folgende Auflagen für
einen verbesserten Lärmschutz festgeschrieben:

  • Die Öffnungszeiten des Markts sind zwischen 7:00 Uhr und 20:00 Uhr zu beschränken.
  • Die Fahrgassen des Parkplatzes sind asphaltiert oder mit einer schalltechnisch gleichwertigen Oberfläche auszuführen.
  • Mitarbeiter des Marktes, welche vor 6:00 Uhr den Markt anfahren, dürfen ausschließlich auf den südlichen Parkplätzen parken.
  • Fahnenmasten sind ohne frei hängende Seile oder Schnüre, welche störende Geräusche verursachen können, auszuführen.
  • Einkaufswagenboxen sind besonders schalldämmend einzuhausen.
  • Die Belieferung des Marktes ist auf die Tageszeit von 7:00 Uhr bis 22:00 Uhr zu beschränken.

Die Planung und das zugrunde liegende Verkehrskonzept wurden in festen Planungsrunden mit der WOGENO abgestimmt.
Dabei wurde ein Konzept entwickelt, bei welchem der Pkw- und Lkw-Verkehr ausschließlich über Westen an- und abfährt. Hierdurch wird gewährleistet, dass die Kinder aus dem Ort sicher im Osten über einen Gehweg an der Langsamverkehrsanbindung zur Schule oder zum Kindergarten gelangen.

Das nördliche Grundstück mit den genossenschaftlichen Wohnungen wird ausschließlich über Osten erschlossen. Durch einen Grünstreifen und Poller wird vermieden, dass die Pkw dennoch über Osten auf den Parkplatz des Marktes einfahren.

Das Verkehrsgutachten besagt, dass die verkehrlichen Auswirkungen der geplanten Bebauungen sehr gering sind; die Verkehrszunahmen wirken sich im Hinblick auf die verkehrliche Leistungsfähigkeit der Straßenabschnitte und der angrenzenden Knotenpunkte nicht spürbar aus.

Für den unmittelbar zwischen dem neuen Quartiersplatz und der Kuckucksstraße gelegenen Straßenabschnitt der Etterschlager Straße sollen zur Erhöhung der Verkehrssicherheit im Zuge der Neuplanung des Quartiersplatzes und des zu erwartenden erhöhten Querungsbedarfs für Radfahrer und Fußgänger Maßnahmen entwickelt werden.